编者按
海上起了风浪，始作俑者不止是海风，还有太阳和月亮的引力。它们代表着那些间接的、迂回的、潜移默化影响事物的变量，即“慢变量”。
对于房地产而言，城镇化、人口增长、政策利好等能带来行业快速发展的因素正在慢慢减弱，企业自身产品力、创新力和竞争力的重塑，正在引领行业进入高质量发展阶段。
为此，和讯网启动《慢变量时代的博弈》系列报道，与行业中的佼佼者一起深解房地产行业的慢变量时代。
今年的房地产市场，除接二连三的企业暴雷之外，还有不少房企的债务压力游走于悬崖之上。政策收紧叠加市场冰冻，就连行业老大哥都自觉拉满“战时氛围”筹备过冬。
郁亮说，冬天都是相似的，都很冷，都很难熬。
也因此，行业方方面面都迎来了前所未有的变化：从挣快钱挣大钱到挣小钱挣慢钱；从以往土地市场上争得头破血流到如今优质地块也鲜有房企参与报价；从多触角的多元业务布局到收敛聚焦……
种种，都刷新了人们对于这个行业的认识，究竟该如何理解当下的行业？在与合生创展集团住宅投资事业部常务副总经理闫家瑞的对话中，或许能够找到答案。
合生创展集团住宅投资事业部常务副总经理 闫家瑞
01
谈土地市场
金融端没有事实性转变现状难改
与闫家瑞见面当天，深圳、苏州等多个城市正在进行第三轮集中供地的竞拍。尽管从政策和土地质量来看，各地诚意满满，但从这几日的出让结果来看，似乎并不如此前各家预测的那样乐观，当地国企为拿地主力，底价成交占据主流。
当下土地出让的逻辑已经发生改变，闫家瑞认为，这主要表现在几个方面：
一是从推地的角度来看，土地收入是地方政府的重要收入来源，但在土地市场的收官之战中，各地都推出了优质地块，土地出让已经从原来的卖方市场转变为现在的买方市场。
二是从企业来讲，毋庸置疑，政策的影响深远，现金流紧张导致房企拿地都很谨慎。但企业也要一分为二来看，资金成本较高的民企绝大部分不再轻易通过招拍挂拿地，而融资成本低的央企国企就扮演起托底土地市场的角色，这就造成了当下土地市场缺乏竞争的局面。
实际上，民企与国企央企之间的差距一直都存在，在市场环境好的情况下，房企利润足够高，导致企业间的资金成本差异并不是决定性的，但在资金压力大且限价之下盈利空间被锁定的情况下，资金成本差异的重要性就被放大了。
11月以来，来自监管层和金融机构的暖风频吹，这也被视为房地产行业转暖的积极信号，但闫家瑞却相对冷静，他认为，金融市场如果没有事实性的转变，融资难回款难就不可能逆转，各家房企的拿地行为还是会持谨慎的态度。
合生发家于华南，尤为擅长在核心城市核心地段打造精品项目，北京一直是合生布局版图上的关键一环。去年，合生接连大手笔在北京市场上斩获多宗地块，今年则表现相对收敛。面对北京三批次供地名单上包括东北三环太阳宫地块在内的多宗优质土地，合生是否会再冲击一波？
闫家瑞坦言，这确实是一个市场机会点，但他认为，企业考虑要不要拿地，拿哪块地，取决于自身资金情况、货量储备补货需求及产品定位。
综合来看，北京市场上，合生目前高端项目货量比较充足，不会盲目的介入土地竞争，“对企业来说，在北京土地市场这种总价高又严格限价的情况下，拿错一两块地可能就会引发企业的流动性危机，拖累整个企业的发展。对于本轮北京集中供地，合生会积极关注，但是出手会比较谨慎，一切皆有可能。”闫家瑞表示。
02
谈创新业务
资产变现是多元化最朴素的驱动力
自2013年起，以万科为代表的众多房企开始拥抱多元化，纵观房企的多元化发展，探索路径从物业、商业等房地产密切相关的上下游产业到大胆跨界养猪、造车、机器人等领域，多元化的边界不断被打破。
林林总总五花八门的创新业务里究竟藏着房企怎样的“致富”密码？闫家瑞告诉和讯房产，房地产作为重资产的行业，具备提升资金使用效率，盘活资产，充实现金流的需求。“资产变现，是多元化最朴素的资本驱动力。”
闫家瑞解释到，房企通过住宅交易沉淀下大量的客户资源，但卖房是一个低频的交易，无论房企进行哪种多元化尝试，其目的都是实现客户资源的重复利用。
理想丰满，但现实总是骨感。尽管绝大多数房企钟情于多条腿走路，但从今年发布的半年报情况来看，仅有16家企业的多元化营收占比超10%，这也意味着，在房企债务压顶，现金流承压的当下，多元化业务并没有为企业带来多少助力。那么，房企大费周章发展的创新业务究竟有没有“钱景”？
闫家瑞认为，不管哪种多元化，都要认识到行业之间的差异。他举例到，如今，房地产行业呈现越来越明显的制造业特点，但从管理的颗粒化和标准化程度来看，房地产行业和制造业还有很大差距。
房企多元化的探索之路并非一帆风顺，这个过程中，也出现了很多创新业务水土不服被迫退出的案例，归根结底，闫家瑞认为是管理思维和管理逻辑的不一样，同时，他也提出了一种可行性方案。
“资本流向更多盈利的地方去是资本原生的属性，房企做多元化可以从战略投资者的角色提要求，但不干涉具体的生产经营管理，从实际出发，专人专事，遵循最基本的行业规律，而不是以房地产的发展眼光来经营新业务。”闫家瑞说，多元化的初衷没有错，选择进哪个行业也没错，关键在于如何经营和执行。
03
谈行业发展
以创新和变革谋定先发优势
从土地红利时代到金融红利时代，再到当下的管理红利时代，房地产行业的底层逻辑已经发生深刻变革，未来行业将去往何方成为人们关注的重点。
在闫家瑞看来，未来行业的博弈主要体现在“表象”和“内核”两个层面，这两方面则分别对应产品力的提升和内部管理效率的提升。
从“表象”来看，闫家瑞认为，产品力不单单指产品品质，还包括服务力和品牌力，这些构成企业的外在形象，促使企业实现有质量的增长。
而在“内核”部分，闫家瑞预计，未来行业的整体利润水平或将下降到五六个点左右，在这种情况下，企业之间的比拼就在于是否能建立起一套自身特色的经营体系，比如合生通过科技赋能和信息化手段提质增效。
闫家瑞设想，企业要从传统的房地产开发的整套流程里进行变革，而变革一旦发生的话，对于其他企业来说，可能就是一种降维打击。
“例如，营销层面很长一段时间内被渠道‘绑架’，但现在企业可以通过线上营销颠覆传统的销售模式，一旦成熟，可能未来就不需要渠道了。房地产的全流程内，若能通过信息化进行合理合法重组，形成新的闭环，这在行业竞争中，就具备降维打击的优势，但这个变革过程将会是一个很痛苦漫长的过程。”闫家瑞表示。
尽管如此，闫家瑞认为，行业发展至今，企业不应该再墨守成规，变革和创新必须摆在企业发展的关键位置，只有提前做好准备，随着科技和时代的发展，企业才能具备先发优势。
