每日看点!现场丨高力国际郑河龙:商业地产精细化运营有八大要素

来源:和讯房产 发布:2022-11-08 09:34:53


(资料图片仅供参考)

2022年,商务、办公、文娱等商业活动出现阶段性停滞,商业地产乃至商业仍面临较大的压力和挑战。

带着对行业的持续探索,11月2日,2022观点商业年会以“回归、进化与创新”为主题,于上海拉开帷幕。

会上,高力国际华东区执行董事郑河龙发表了《商业地产的精细化运营》的演讲。

房地产行业经历了野蛮增长的时代,这个时代造成了很大的阵痛,野蛮生长的后遗症远远没有结束,对商业地产来讲造成了什么样的结果呢?

郑河龙认为,首先供应量巨大,不管是存量还是未来新增量。第二点是同质化非常严重。接下来整个商业地产未来的重点是如何去化,如何更好的运营。从原来的竞争速度和规模,到接下来竞争运营,而且是精细化运营。

精细化运营从目标来讲,用简单的一句话,是相对经济的成本下创造最大的项目收益,创造更大的项目价值。那么精细化运营的具体要素有哪些?哪些要素应该关注的是哪些重点的环节?

郑河龙分析到,精细化运营有八大要素,第一是长期持有。长期资本是商业地产可以健康发展的非常重要的前提。

第二是统一运营。在商办类的项目中,统一的招商运营以及后期的管理非常关键。尤其对于商业项目来讲,一个商场会需要经过很多轮的调改,才能达成想要的效果。如果前期招商是一个团队,后期管理是一个团队,这对运营管理公司或者操盘手来讲,每一个操盘手都有不同的资源,有自己不同的操盘方案,如果不是统一的团队,会带来很麻烦的问题。

第三是前期的精准定位。在这个阶段非常关键的是要想清楚,项目定位是什么。作为一个商业经营者,应该把自己的想法放一边,更多的考量市场,市场需要什么,消费者需要什么。首先要了解周边的消费者结构,是什么样的组成,什么样的年龄端,家庭的消费力等等。另外,对标项目要研究对标项目的体量、定位,总体业态布局、品牌的构成,包括租金、人流量等等。第三个,要关注未来所在区块可能会有什么样的供应量出现,对于项目会造成什么样的中长期的影响。

第四是招商前置。在这个时间阶段要锁定一些主力店和次主力店,确认一些商户的技术参数。

第五是设计深化,一个项目从前期定位到设计、招商到建设的过程中,始终是一个非常动态的过程。

第六是成本平衡控制。什么是成本平衡,郑河龙认为有两个方面的平衡。一个是项目定位和成本控制之间的平衡;一个是短期采购成本跟中长期运营成本之间的平衡。

第七是开业之后的运营管理。应该对商家进行各类的运营支持,比如动线的不断优化,各种的推广活动组织,另外根据商家在运营过程中的参数进行一些调改。

最后则是智慧平台,这是在商业领域非常关键的工具。运营过程中运用智慧化平台进行科学的统计精准分析,尤其是针对消费者的一些分析统计,非常关键。

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