在供给端、融资端等层面持续调控背景之下，预售资金的强监管，无疑是给那些原本流动性压力就比较大的房企，设下的又一道生死关卡。
对于陷入困境的房地产，预售资金管理进行“松绑”无疑是能够缓解房企资金流动性危机的及时雨。
近日，路透社援引知情人士称，“中国正在起草全国性规定，放松对房地产开发商使用预售监管账户资金的限制，以作为缓解地产行业流动性压力的最新举措。新规将允许开发商使用由各地政府控制的资金管理账户，从而帮助开发商偿付债务、支付供应商等”。
截至目前，这一消息的相关政策尚未得到核实。虽然不少业内人士认为可信度较高，但消息也只是消息，一切还得等尘埃落定。
01
预售资金监管“松绑风”
如果说真有“暖风”来袭，烟台市住建局宣布放松预售资金监管政策，降低守信房企的预售资金留存比例，还算是真金实银的利好。
根据近日发布的烟台新政明确规定，对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点（工程单体施工结束的不予减免）；
对信用等级为AA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点（工程单体施工结束的不予减免），上述3%-5%的预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。
对于烟台激励守信房企的利好政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次烟台新政和近期关于“住房监管部门政策放松”的消息有很大的相似性，值得行业的关注。
他分析表示：“此类政策充分体现了当前预售资金政策放松的导向，很大程度上也是房地产金融环境继续趋于宽松的体现。通过此类预售资金政策的放松，将更好为房企创造更好的资金环境。同时此类政策也和企业信用等级挂钩，有助于激励企业做高信用等级。”
于是，“久旱”的地产行业似乎嗅到了难得的关于“钱包”的直接利好，表现在资本市场上，当日地产股尾盘突然拉升，多只地产股收盘大涨。
但事实也许并不如人愿。不少业内人士表示，关于预售资金的政策管控，表现出“因城施策”、有松有紧，政策指向更具有针对性和精细化。
02
这城向左，那城向右
去年11月初，包括北京、成都、石家庄等在内的7个城市发布了升级版预售资金监管的相关规定。
其中，成都发布的《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》里涉及到的房地产内容，在一定程度上被认为是对楼盘项目的预售资金监管限制的放松。
《通知》规定：“房地产企业信用等级为A级及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%；项目并联竣工验收备案后，监管额度内预售资金支取比例可达到95%。”
“预售资金监管力度的强弱固然体现了政策的松紧，但也没到给楼市松绑的程度。”和讯房产了解后发现，不少专业人士都秉持这一观点。
统览近期各城市在预售资金监管层面的消息，无疑也佐证了这一观点。
距烟台放松预售资金管控仅相隔一日，福州就发文规定强化对预售资金的监管。明确预售资金监管额度为切入点，严控资金拨付节点及比例，新建商品房项目的监管额度原则上不少于项目工程总造价的1.2倍。
与之前政策相比，从“原则上不高于”变成“原则上不少于”，监管力度持续加强。
此外，1月24日，厦门发文明确加强商品房预售管理，购房款应全部存入资金监管专户监管。
与原政策相比，修改为“先留后用”的监管模式；全部购房款均为预售资金，应当全部存入预售资金监管专用账户纳入监管，预售资金应当优先支付项目建设所必要的费用。
图片来源：58安居客房产研究院
至此不难发现，一部分城市选择提高预售监管资金比例，加强监管；部分城市如成都选择放松预售资金规则，纾困房企以保证项目按时按质交付。
03
难言放松，也不能放松
正如广东省住房政策研究中心李宇嘉表示，房企之于预售资金，是成也萧何、败也萧何。
过去，在高周转大行其道之时，市场热度高企，体量与规模成为了房企们拼命冲刺的“KPI指标”，许多房企打上了预售资金的主意。
有些房企通过采取虚报工程进度、提前支取，或用部门公关、保函代替等方式挪用项目预售资金。
比如去年8月，西安软件新城的某项目被爆出停工烂尾的消息，该项目43.5亿元预售款有12亿元没有进入监管账户，即便是监管账户里的31亿元，也有12.62亿元工程建设专款被广发银行划扣抵偿开发贷，目前监管账户仅剩8836万元。
而许多房企相继暴雷，也都存在随意挪用或套取预售资金，导致项目难以交付；同时也导致自身债务沉重，资金链断裂，流动性陷入困境。
在房企暴雷不断的背景之下，地方政府出于保障购房者权益和促进行业良好循环发展，“保交付”“保交楼”成为多地政府的政策底线。于是，多城加强预售资金监管，使得预售资金提取难度陡然增加，当然，在严厉监管之下，房企的运转也受到极大影响。
“所谓过去，靠预售资金加杠杆，开发商实现了规模扩张。但也反过来导致了开发商过度加杠杆，并在监管严格以后，出险了暴雷。”李宇嘉表示。
预售资金监管是否能大范围放松？如何展望后续政策方向?
亿翰智库分析认为，“像烟台几个百分点的调整来说，对企业本身的帮助或并不大，更谈不上缓解资金压力。”
而预售资金监管趋严本身就是为了防止项目烂尾，项目无法按时交付问题的产生，根本上是为了保障消费者权益，即使是放松也大概率在保障房屋正常交付的基础上做适度的调整，不会有大范围的松动，适度的调整之后的资金用于支付农民工工资等。
李宇嘉分析认为，地方政策的调控更大程度上旨在优化，而不是放松监管。预售资金监管强化，本质上回归预售资金的本来面目，即专项用于项目建设、竣工和交付，维护购房者的利益。
“过去太宽松了。”李宇嘉也表示，“类似信用等级高的，有银行保函的，可以降低监管比例，但这只是在有限的范围内腾挪和优化，不改变预售资金监管加强的趋势。”
但也有不少业内人士表示，在当前稳经济的背景下，稳定房地产企业的预期也尤为重要，灵活调整预售资金监管政策也可以纳入考虑，特别是针对不同信用资质的地产开发企业采取不同的监管容忍度，既能形成激励效应，又有利于开发项目的推进。
贝壳研究院高级研究员潘浩认为，“合理的资金监管是必要的，去年下半年房企违约事件发生后，部分城市通过收紧预售资金监管预防“交付风险”也能理解，但是也有城市出现了过度收紧的情况，这样就让房企在艰难时刻遭遇了更大的流动性压力。无论是否出台全国性政策，保持房企资金的适度流动性都是引领行业走出低谷的重要措施。”
结合烟台此类政策的出台，至少说明，一些优质、稳健、信用良好的房企，可以享受到更好的预售资金监管政策，并以此为契机，改善自身资金状况和现金流。
