房地产调控剑指二手房交易 “去中介化”能否实现?

从“反垄断”到“去中介化”，备受诟病而又规模庞大的房地产中介行业正在酝酿一场风暴。

近日，已运行5年的“杭州市二手房交易监管服务平台”引发关注，只因其上线了“个人自主挂牌房源”功能，杭州可以说是走出“去中介化”的一次超前尝试。

简言之，购房者和房东可绕过中介进行交易，实现“房东直售”。这使二手房买卖“去中介化”成为坊间议论焦点，一条“房产中介有望被取消”的话题还冲上热搜。

那么，为何多地调控剑指二手房交易?“去中介化”能否实现?专家对此有何看法?

调控剑指二手房交易

截至2020年末，中国房产中介经纪人总数接近200万，中国住房市场总规模超过20万亿元。在资本深度介入后，房产中介行业也已逐步完成头部聚集。当巨头贝壳找房赴美上市时，它的市场份额已经在10%左右，GTV(总交易额)仅次于阿里巴巴，它的身后站着腾讯、红杉中国、高瓴、软银、百度、鼎晖、华兴等一众资本。

而今年的房地产调控风暴中，多地调控政策剑指二手房交易，房产中介行业依然是站到了悬崖边上。

2月8日深圳出台二手房指导价后，深圳的二手房交易量直线下降，7月份仅2500多套成交，相比最高点暴跌了80%以上，直接导致大量的中介门店倒闭，深房协的数据显示从业人员下降了11%。

7月13日，住建部等七部门联合下发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，其中要求严查假房源、暴力威胁驱赶住户等现象，贝壳的股价便是当时开始了暴跌。

8月10日，杭州市下发了《关于规范地产中介机构及从业人员信息发布的通知》，明确列举了多项中介人员禁止的行为，同时公布了处罚标准，大力整顿中介行业。

再之后，便是杭州市住建局的官方二手房交易平台的宣传了。

2021年8月18日，杭州二手房交易监管服务平台上线升级“个人自主挂牌房源”功能，为群众“手拉手”自主交易提供了出售房源信息发布、购买房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道。通过此类模式，房东和个人可以在此类平台上查阅信息和自主交易，即绕过了中介服务这个环节。

而且在此类平台的运行中，也有各类信息安全和交易安全的保障。信息安全方面，个人挂牌房源信息不会泄露，中介机构难以查看。而交易安全方面，各类房源均经过房管部门的核验，具有唯一的房源核验统一编码及二维码，凭码交易，确保产权真实合法有效。

其实不只杭州，很多城市都进行过类似探索，比如深圳6月份曾曝出即将上线二手交易系统，北京2015年也搭建过房地产交易信息网。苦中介久已

各地不约而同建立官方平台，是因为市场苦中介久已。

在房产中介行业中，一直存在着三大乱象，那就是真假房源混搭、信息不对称、中介费用高昂。

由于信息不对称，中介机构在信息上对购房者和业主都具备信息优势，长期利用这一优势来收割两端。

购房者一般在中介平台上看中的房源，绝大多数是假房源，用以吸引购房者与中介联系。

随后，中介再以各种借口来推脱，比如这套房源已经卖出了、或者业主不卖了为由，带客户去看其他房源，而其他房源一般都与购房者看中的差距较大，导致购房者浪费大量的时间、精力去看房，却徒劳无功。

另外，中介机构挂牌的房源，价格普遍偏低，但是当客户咨询称要购买的时候，便是另一个价格，这种双重定价标准，使得购房者很难把握当前的市场价，容易掉入陷阱之中。

房产中介，为何成为政策严打的对象呢?

首先，政策严打、调控的对象，或许并非是房产中介本身，而是房产中介行业对房价的影响力。过去，房产中介推销房源，都是大量的歪曲事实、鼓吹房价上涨的收益，制造焦虑。

其次，在二手房上，中介掌握着购房者和业主双边的信息，对于炒作房价十分容易，在炒房大军中，从来不缺房产中介的影子，比如深圳的深房理，就有房产中介进行鼓吹炒房，推荐房源，从中收取中介费用。官方的表态也曾明确，房产中介在推高房价这一事情上可谓是功劳不小，如果不加以整治，继续让中介行业乱象助推房价上涨，那最终产生的泡沫将会由全社会买单。

因此，降低房产中介在房价上的话语权、稳住房价，显得至关重要。

专家：具有创新意义

过去，我国的二手房交易几乎完全由中介代理完成，在房源、赎楼、资金监管、按揭，甚至网签和过户等各个方面，都是中介指导下完成，部分品牌中介同时也发挥信用背书的作用。

盘古智库高级研究员江瀚表示，政府出面构建二手房交易平台是一个可行的做法。互联网经济的崛起让去中介化有了可能性，借助互联网的力量，由政府在网站上形成平台，在这个平台上大家可以自主上传信息达成交易，由于政府具有公信力，可以成为一个真正的去中介化平台，从而有效地降低交易成本。这也是当前不少城市开始进行试点的原因。不过，政府面临的最大问题可能是运营平台的成本。在杭州发布新功能后，由于访问人数过多，网站曾数度崩溃。即便修复后，该网站也存在房源信息过于简单、重复挂牌等问题。

不过至少目前杭州的投入动作不会停止。根据杭州市房产市场综合管理服务中心的说法，接下来，政府平台还会推出新功能，包括个人求购的信息发布以及资金监管功能。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从此类模式来看，有去中介化的意味。当前全国二手房交易中，约85%的交易是由中介机构完成的，而房东和购房者自主交易的比例相对不高。即便是对于此类15%的交易，也因为没有平台支持，交易风险很大。

严跃进表示，此次杭州在全国率先搭建直售平台，具有创新的意义，也能够提高直接交易的比例。其对于房东和购房者在交易模式方面增加了更多的选择。另外，此类模式对于中介机构有一定的挑战，相关中介需要研究此类平台带来的影响或冲击。在一定程度上促使中介行业提升服务，有利于净化二手房市场环境，进而推动“房住不炒”。