2022年2月，楼市成交修复加快，一线城市房价基本止跌，但整体市场仍处于偏冷状态。全国商品房销售业绩同比进一步下滑，开发商忙于回购债券，投资积极性降低。
贝壳研究院认为，今年整体市场不会过热，局部“市场热”和部分“房企冷”可能并行;对于房企来说，房企自身造血良性循环是行业良性循环的基础，需求侧的流通稳定优于供给侧的定向纾困。
一、政策篇：宽松性政策加持，房地产预期继续向好
2月份，从中央到地方，房地产政策环境持续改善，“稳增长”仍为第一要务。
中央层面，坚持“房住不炒”，在“三稳”基础上推动扩内需、稳增长。
2月8日,央行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》(以下简称《通知》),就房地产金融管理发布了政策调整，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。
业内人士认为，该《通知》有利于提升房地产企业参与保障性租赁住房的积极性，有助于参与住房保障建设的企业稳定资金面。
2月24日，国新办举办《推动住房和城乡建设高质量发展发布会》提到，今年要保持房地产市场平稳运行，保持调控政策的连续性和稳定性，首次提及调控政策的精准性和协调性。
地方层面，多地陆续调整房地产信贷政策，如重庆、佛山等地降首套房首付比例、广州、南京等地下调房贷利率、北京、上海房贷审批提速等。
中房研协测评研究中心监测统计，2022年2月地方出台房地产调控政策39条，环比略有减少。宽松性政策数量占调控政策总数比重达56.4%，环比扩大;紧缩性政策占比由上月的13.3%进一步缩减至7.7%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，预计今年金融信贷政策总体是以“放松”为导向。实际上，“放松”一方面是指流动性增加，银行可贷资金增加。另一方面，可贷资金增加的同时资金成本也在下降。换言之，今年政策不会像去年一样“收紧”。尤其房贷方面，开发贷、按揭贷款都会相对宽松，甚至会比目前预期的更加“放松”。
但从2月来看，地产开发企业各项到位资金中，2022年1-2月个人按揭贷款同比下降16.9%，跌幅较2021年末扩大8.9个百分点。
二、楼市篇：前两月销售同比继续下滑，一线城市房价率先回升
国家统计局数据显示，2022年前2月，商品房销售额和销售面积分别约1.55万亿元(人民币，下同)和1.57亿平方米，同比下降19.3%和9.6%。
增速方面，全国商品房的销售面积环比增速和销售额环比增速均从2021年1-2月的高位一路下滑，2022年前2个月较2021年的前12个月分别收窄11.5个百分点和24.1个百分点。
图片来源：国家统计局
提及房价，统计局数据显示，70个城市中有40个城市新建商品住宅价格环比下跌，57个城市二手房价环比下跌，比上月分别增加1个和2个。
70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比持平或下降;一二线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落或持平，三线城市同比下降。
分城市来看，四大一线城市新房价格全面环比上涨，二手房方面，四大一线城市除了深圳环比下跌，其余全数呈现环比上涨态势。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，2月份二手房市场表现要略好于新房，各等级城市二手住宅市场表现分化，一线城市成绩亮眼，可以预见一线城市二手房市场将率先恢复。在去年二手房市场整体表现弱于新房市场的行情下，今年或将有望走出一波优势行情。
三、房企篇：房企销售业绩下跌，较一月降幅进一步扩大
全国来看，2022年2月，多家上市房企的销售额出现了同环比双降的现象，且降幅较往年同期明显较大。
克而瑞研究中心的数据显示，2月行业百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比降低23.5%，同比降低47.2%，较1月降幅扩大逾十个百分点，较2021年月均水平则降低56.5%。
资本邦从2月销售额TOP50上市房企中筛选了位于不同梯队的20家典型房企，对销售额、销售面积进行分析。
20家典型房企中，无论从销售额还是销售面积来看，下滑幅度最大的是正荣地产，其单月销售额和销售面积为35.29亿元和24.06万平方米，同比下降73.68%和70.03%。
消息面上，2月18日，正荣地产公告称，市场状况不利的背景下，由于外部资金有限，无法为现有债务再融资而面临短期流动性压力，预计公司现有的内部资源可能不足以解决其于2022年3月即将到期的债务。
反观20家房企中，销售同比来看，表现相对较好的是远洋集团，2月销售额37.3亿元，同比下降17.48%，销售面积23.54万平方米，同比下降5.95%。
整体而言，2022年前2个月，20家典型房企同比全线下跌，即使头部房企也无一幸免。
两家头部房企碧桂园和万科企业，在前2月均出现累计销售额和累计销售面积同比双降，前者分别同比下滑20.43%和7.33%;后者分别同比大幅下滑44.29%和41.35%。
易居研究院智库中心认为，前两个月的销售数据显示购房者入市的节奏还没加快，同时去年基数偏高。
也在业内人士表示，虽然目前房企的销售仍然处于低位，但是，随着更多城市加大对刚需和改善型购房的支持力度，预计3月将会迎来“小阳春”。
四、投资篇：投资拿地双降温，一线城市、长三角为布局重点
销售数据持续低迷，一定程度上影响房地产开发投资的积极性，叠加集中供地整体供应规模较低、房企资金端压力犹存，尽管2月全国房地产开发投资增速维持正增长，但已连续11个月收窄，且该指标比低于去年全年4.4%的增速。一般认为，当房地产开发投资增速位于5%以下的水平，属于偏冷区间。
统计局数据显示，1—2月份，全国房地产开发投资1.45万亿元，同比增长3.7%;其中，住宅投资1.08万亿元，增长3.7%。
图片来源：国家统计局
房企投资审慎态度下，拿地积极性亦有所减弱。中指研究院数据显示，2022年1-2月，TOP100企业拿地总额1440.9亿元，拿地规模同比下降62.7%，门槛值为5亿元，较2021年2月下降5亿元。
单月来看，中指研究院跟踪的50家代表企业拿地数据显示，50家代表房企拿地总额同比下降67%。
图表来源：中指研究院
值得注意的是，2022年1-2月，绿城中国以拿地金额208亿元占据房企权益拿地金额和面积T0P100榜单第一。在2月北京集中供地中，绿城中国耗资98亿元相继斩获3宗地块，分别为朝阳区崔各庄地块、石景山刘娘府地块及亦庄新城地块。
从布局城市等级来看，50家代表房企2022年1-2月在一线城市的投资面积占比最高，为36.2%。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到38.1%。
图表来源：中指研究院
五、融资篇：债券市场延续低温，回购美元债难掩流动性风险
2022年首两月，房企融资规模不足千亿。贝壳研究院统计，2022年1-2月房企境内外发债856亿元，同比下降59%，降幅较今年首月收窄11个百分点。
融资结构上看，1-2月房企境内债成绝对主导，境外债持续低迷对整体房企融资规模负影响较大。贝壳研究院数据显示，2022年1-2月境外债券规模占比22%，同比下降25个百分点。
贝壳研究院数据显示，2022年2月，境内外债券融资到期债务规模约395亿元，环比大幅减少62.4%，同比减少48.6%，到期债务净额20亿，偿债压力较上月明显改善。
但不可忽视的是，2月房企频繁回购美元债以提振市场信心的同时，也加强了对其流动性的考验，以及再融资风险的增加，频繁回购的房企包括碧桂园、宝龙、雅居乐、中骏等。
2月28日，宝龙地产发布公告，公司已进一步部分回购本金额为500万美元的票据。截至2022年2月28日，公司已部分回购本金总额为1000万美元的票据，相当于原发行票据本金总额5%。
值得注意的是，即将到来的3-4月连续两个月到期债务规模均超过千亿，未来两月对房企的资金流动性构成一定的威胁，将增大对房企融资能力的考验。
克尔瑞研究中心认为，在当前境外投资者信心不足的情况下，部分房企境外债券再循环融资相对较难，需动用自有资金进行偿债，这对部分本就流动性紧绷的企业来说则是雪上加霜。
不过在各路资金支持下，房企参与收并购拓宽融资需求，开启融资新气象。
中指院报告显示，开年以来，包括兴业银行、浦发银行、上海银行等纷纷宣布为房企收并购提供融资额度。
银行持续发力的背景下，对于资产优质的企业来说，房企融资需求也不再局限于“借新还旧”，而是在参与收并购方面积极发力。
2月中旬，碧桂园服务与中梁百悦智佳就收购剩余93.76%股权订立协议，收购完成后，中梁百悦智佳将成为碧桂园服务间接全资附属公司。碧桂园服务表示，未来肯定要走向靠内生增长的道路，但在当前阶段，还是要辅之以收并购。
结尾
当前，房企销售业绩整体承压，开发商拿地积极性不高。
亿翰智库指出，很大部分原因就在于消费者信心的缺失，一方面对未来收入预期不稳，信心不足;二来，由于受房企暴雷事件影响，消费者对于房企能够按时交房及房屋质量缺失信心，所以在购房决策上有更多的犹疑。
不过，政策放松如期加码的环境下，长期看，行业后续稳定向上的趋势不变。
展望3月，克而瑞研究中心认为，从政策底到市场底仍需要一定的传导发酵周期，短期内房地产市场依面临较大的下行压力，3月成交整体提升幅度有限，而受去年同期极高基数影响，同比跌幅或将进一步扩大。
