2021年，是整个房地产行业刻骨铭心的一年。
这一年，从土地端集中供地，融资端三道红线收紧到房贷端大量银行停贷，再到降准、新政、暖风袭来，超600次的调控裹挟着行业前行，主宰着行业沉浮；房企从销售困难、回款困难、利润下滑到债务违约、资金链断裂、裁员降薪，前所未有的变局与挑战都成为压在骆驼身上的稻草。
骤变的行业逻辑如汹涌澎湃的浪潮迅速冲刷着行业生态，重塑着行业发展格局，折射到与行业息息相关的房企身上，一个最显而易见的事实是，房企销售业绩增长减速或负增长成为普遍现象。
尽管房企纷纷调低2021年销售预期，但从公布2021年度销售目标的32家代表企业来看，仅绿城、华润、滨江、正荣、越秀、大发6家房企完成销售目标，规模见顶之下，龙头房企增长乏力。
与此同时，中小房企在资金有限的情况下，市占率不断被挤压，不仅面临扩张问题，风险持续加剧，生存压力堪忧。
数据来源：中指研究院
近20家房企完成90%销售目标
随着政策调控常态化和行业环境持续低迷，房企融资陷入困境，房企金融风险加剧，大部分房企销售放缓。2021年规模房企销售增速罕见出现负增长，整体的目标完成情况也远不及历史同期，平均目标完成率不足90%，明显低于过去三年的平均水平。
在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至12月末，仅6家房企完成销售目标，逾8成房企未完成年度目标任务，其中，完成率高于90%的房企有12家，6家房企销售完成率低于80%。
数据来源：中指研究院
在2021销售目标完成率榜单上，恒大以仅六成的完成率垫底。2021年，因为众所周知的原因，恒大“病来如山倒”，历经风雨飘摇，回看2020年以108.3%超额完成目标的成绩不免令人唏嘘。
如今许家印一边将豪宅、私人飞机、股票等摆上货架为恒大注资续命，一边坚定表示恒大永不放弃，毫不动摇地把保交楼进行到底，许老板能否如愿为恒大创造一个涅槃重生的美好未来或许将在新的一年给出答案。
除了恒大之外，龙头房企碧桂园、万科和融创的完成情况也不甚理想，尽管三家房企稳坐全年销售额前三甲，但目标完成率分别为88.9%、78.5%和93.4%，均未达标，在32家房企中处于中后部位置。
值得一提的是，2021年，在连续多年缺席“喊口号”行列之后，万科“破天荒”亮出销售目标，7900亿元的flag较2020年销售业绩超出12%。但从这份年终答卷来看，万科仅完成78.5%，距离行业均值尚有很大距离，并直接将并未在7000+阵营站稳脚跟的万科再度拉至6000亿行列。
实际上，在三年前吹响“活下去”号角之后，万科就在不断以颠覆性逻辑重塑自身发展，2021年秋季例会上，郁亮在总结中提到：“我们已经告别了房地产，来到了不动产的时代。”
郁亮称，从以开发为主转为开发、经营、服务并重意味着转变巨大，为此，要从地产总部变为集团总部，将精力放在转型发展上。与此同时，开发业务与优秀制造业相比，同样存在明显差距。因此，开发业务的组织做大调整，基本盘要巩固提升，支持转型发展。
也因此，对于2021年，郁亮曾在例会上回应说：“很高兴，我们还活着”。
浙系房企的“暖冬”
如上所言，32家房企中，仅6家房企完成销售目标，分别是绿城中国、滨江集团(002244)、越秀地产、大发地产、正荣集团和华润置地，且绿城中国、滨江集团与大发地产于11月份便完成全年目标，提前交出全年答卷。
其中，绿城中国和滨江集团两家浙系房企表现亮眼，目标完成率分别达113.2%和112.8%。特别是，在行业下行背景下，绿城中国销售力依旧强劲，目标完成率较2020年仅下滑2.5个百分点。
从绿城和滨江的项目来看不难发现，以杭州为重点的布局策略是两家房企销售业绩逆势上扬的关键。
根据中指研究院统计的“百亿代表企业销售额前20城市销售额”，杭州是代表房企销售额第一的城市，北京、南京、上海均不敌杭州。此外，克尔瑞数据显示，杭州居民购买力强劲，销售去化迅速，2021年前11月，杭州商品住宅成交面积同比上涨51%，居各城市之首。而在绿城前11月的销售业绩贡献前十城市中，杭州累计销售额超千亿，是当之无愧的主力城市。
和讯房产今年上半年发布的《房企破局天花板①丨业绩不达标、下调业绩目标增长率 房企“葫芦”里究竟卖的什么药？》一文中提到，TOP30房企在设置年度目标时相对内敛，仅5家房企业绩目标增长率上调，分别是招商蛇口(001979)、龙湖集团、新城控股(601155)、雅居乐和远洋集团。这五家房企全年完成情况如何？尽管均未如愿实现销售目标，但完成率均超行业均值。
数据来源：中指研究院
仔细观察不难发现，五家房企都是体量较大的腰部房企，其中规模最小的也是销售目标达1500亿的远洋集团，可见，在房企“头部化”加剧之下，虽然房企对规模的狂热明显降温，越来越注重质的增长，但对于规模房企来说，仍有做大做强的意愿与空间。
不过，亿翰智库认为，房企暴雷事件的出现以及房地产税试点工作推进等，使得购房者对房企交房产生担忧，预期发生转变，观望情绪加重，购房消费决策被抑制。
“消费者对于房企的信任链条危机出现，倘若无法弥合消费者与企业之间的信任缺失，那么市场行情可能难出现较为明显扭转，房企的销售业绩也难有显著改善，”亿翰智库称，长期来看，房企销售业绩目标的设定会越发保守，房企的规模诉求难以释放，保持销售业绩的稳定将成常规操作。
规模之争 中小房企的修罗场
32家公布销售目标的房企中，大发地产、弘阳地产、银城国际、花样年、当代置业、首创置业六家房企销售目标未过千亿，但从完成情况来看，仅大发地产实现全年业绩目标，其余五家房企未过行业均值。
数据来源：中指研究院
不仅如此，五家房企中还包含两家暴雷企业，即花样年和当代置业。
2021年10月，接连几则公告迅速坐实当代置业的流动性危机，尽管当代置业曾以寻求美元债展期、大股东借款等方式积极自救，但仍未将企业从“暴雷”边缘拉回来，成为2021年中资美元债市场上第9家出现违约事件的房企。与先前“暴雷”的花样年类似，当代置业2021年的半年报上显示，公司握有大量现金，对此，当代置业在半年报中解释称，主要受期内销售规模增加所致。
行业集中度进一步深化的背景下，小型房企的规模诉求更加迫切，这也导致近年来当代置业多次选择通过高息发债的方式来筹集资金，2019年，当代置业发行的一笔票面利率高达15.5%的美元绿色优先票据，创造了房企高息发债之最，这也导致近几年当代置业的负债水涨船高，至2021年上半年，当代置业的资产负债率为87.6%，高于行业平均水平。
如今来看，规模与资金、盈利与负债，似乎已成为中小房企头上的紧箍咒。在大中房企凭借资源优势、资金优势、运营实力等综合能力，市占率不断上升的背景下，中小房企在资金有限的情况下，不仅面临扩张问题，更甚者生存状况堪忧。
面对不可逆转的大势，等待中小型房企的命运是什么？中小房企的出路何在？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，研究后疫情时代下的市场新机会，是中小房企谋求生存的重要逻辑。
亿翰智库则认为，中小房企一方面需要积极与合作伙伴根据各自优势进行资源整合；另一方面要注重运营效率，坚定战略，避免盲目跟风多元化业务，同时，亿翰智库也提醒到，当下如何生存下去是摆在中小房企面前的一堵墙，而在冲出该困境的之后，也要极力避免陷入下一个困境。
