城市更新变局 房企的策略适配与优化 | 共建师

编者按

近年来，随着城市化进程不断加速，城市发展中的各种问题浮出水面，城市更新成为解决“城市病”的重要手段，为城市发展提供新的增长点。

克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企中47%涉足城市更新领域，TOP50房企中61%涉足城市更新。

存量时代下，房企是如何布局城市更新的？城市更新作为补民生短板的重要举措，城更企业应该扮演好怎样的角色？他们又是如何以城市发展共建者身份与城市共生共融的？

和讯网推出《城市更新·共建师》专题，揭秘城市更新业务发展脉络，记录深度参与并推动城市更新发展的企业。

4月22日，时代中国发布的公告显示，已安排汇出兑付4月底到期的两笔美元债的资金。此前，时代中国被传出向政府申请支持退出广州几个旧改项目，有分析指出企业退出项目是需将退款用于偿还美元债，随着这两笔债务的兑付，这一传闻也不攻自破。

业内人士分析指出，在当下敏感的大环境下，房企的任何风吹草动都能撩拨市场敏感的神经，都会往资金紧张，偿还债务的方向关联。从发展策略方面看，时代中国退出部分旧改项目的举动，是对政策及市场变化的长远应对措施，也与公司2022年目标低至650亿元一脉相承。

身处百年大变局之中，房地产政策不断调整优化，以适应变化局势。作为城市建设的重要实现途径，自住建部出台禁止“大拆大建”政策半年以来，各地城市更新政策在持续优化调整，广州明确要求避免“大干快上”，推动城市更新项目的有序进行。

房企作为城市更新的重要参与主体，伴随政策调整与楼市下行态势，房企综合考量自身的资金链安全等因素，其城市更新策略也在实践中进行调整并探索新方向。

因城市更新耗时较长，资金沉淀较多，有房企选择引入合作方共同开发，引入资本缓解现金流压力，同时也有房企有的放矢，集中资源做好优质项目。

在城市更新领域深耕十余载的时代中国此前在回复媒体时也表示，该企业会因应变化定期对存量城市更新项目进行审视，不断调整其城市更新策略。在当前房地产环境下，时代中国的策略调整具备行业代表意义。

变局与策略调整

变化和调整，是当下房地产行业的一种常态。

为了更好的推进城市发展，各地城市更新政策在住建部“大拆大建”下禁令下做出了动态调整。以广州为例，于去年对部分城市更新项目和范围进行规范，严控大规模拆迁；在城市更新规划编制及管理方面，进行模式创新，以国土空间规划统筹引领高质量城市更新。

政策调整下，房企在城市更新的发展模式亦要随之调整，并进行模式创新，满足城市发展需求。同时，城市更新项目前期投入时间和资金成本较高，沉淀大量资金。在深度调整中，已有部分房企承受了一定的资金压力。

从外部的环境变化、政策要求，以及自身内部的状态看，均要求房企的城市更新策略进行调整，数量上不能贪多求快，单个项目不再进行大规模拆建，以做精做强为方向。

公开信息显示，已有多家房企对城市更新业务进行了调整。包括中国奥园、佳兆业、合景泰富等多家房企引入合作方，共建城市更新项目。同时，行业鼓励更多元的主体以及资本方面入局城市更新领域，保障城市更新项目持续推进，推动城市发展。

面对城市更新政策与市场变化，以及企业自身经营的变化，时代中国也在调整其城市更新策略，定期动态审视存量的更新储备项目，从区位价值、经营数据、资金投放、项目进展等方面进行综合研判，进行分类推进。持续推进高价值项目，对不符合战略定位的项目进行逐步优化调整。

业内人士指出，时代中国在城市更新方面的调整是符合当下内外部环境的。同时，优选项目分类推进能够回笼部分资金，在资源投入到优质项目，可实现资源更优配置，也能避免大规模推进形成的资金压力，其分类推进的运行策略在当前的市场环境下具有一定的行业参考意义。

资源整合与模式创新

除了在发展节奏方面进行调整，政策对城市更新提出新要求，参与主体更需要关注项目建设运营的质量。城市更新作为一项长期推进的工作，未来具有庞大的市场前景与潜力，只有符合新要求，能够为城市发展做出积极探索的参与主体，才能稳操该项业务的合格券。

以时代中国为例，据了解，时代中国入局城市更新领域十余年，目前在9个城市拥有约135个处于不同发展阶段的城市更新项目，潜在预计总货值超过1万亿。

如能顺利转化上述城市更新项目，对于时代中国而言，能够有效的增厚资产和利润；但同时更应该注意到，城市更新也是一个动态变化的市场，只有将项目转化成土储并将项目打造成功了，才算完成了改造。

城市更新是一个开放的市场，房企运营的已有城市更新项目的成效，关系到其未来的可持续发展。每一个成功的项目都是房企强化其在城市更新领域竞争力的名片，反之，项目运营失败，则会削弱其竞争力。

决意在城市更新领域持续深耕企业，除了过往经验的积累，同时更要进行模式创新，强化资源整合能力，提升自身在城市更新领域的竞争力。

据了解，时代中国拥有十多年的旧改经验，同时打造了专门的城市更新团队，拥有一套标准化的改造流程及实操指引，在项目推进过程具备协调和解决各方问题的能力。

时代中国涉及住宅、商业、产业等业态，并且拥有3个国家级及市级孵化器，战略合作企业达2200余家，在资源整合及产业模式发展方面拥有相当丰富的经验。

同时，时代中国推进数字化转型，拥有完整的城市更新转化数字体系，这些都是国土空间规划统筹引领高质量城市更新所需要的能力。

企业发展是在变化中实现的，从目前看，时代中国具有打造城市更新业务的能力。但城市更新作为其核心业务之一，立足长远发展，更需要跟随变化不断调整策略夯实内功，方能穿越周期。

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