合景泰富长租公寓总经理关亮
编者按
长租房具有显著的民生特点。今年政府工作报告明确提出：探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场。
租赁企业所做出的努力和探索，尤为珍贵。为此，和讯房产将推出《长租·探索者》专题策划，系列报道那些为长租这项民生事业做出贡献的企业，传递正能量。
2018年，合景泰富开启了长租公寓板块的元年，以轻重结合的方式，聚焦一线以及个别强二线城市开展长租业务试点，并逐步进行规模扩张。
承接合景泰富在高端物业以及产品打磨方面经验，合景在长租公寓产品线亦推出了服务高端商务人士的“誉舍”产品线，同时有覆盖白领阶层的“昕舍”以及针对企业客群的“陆舍”。三大产品线涵盖了不同阶层的客户需求，随着市场需求变化，合景泰富的“昕舍”产品线进行了迭代，运营体量和维度实现升级，已落地多个长租社区产品。
经历4年实践和探索，合景泰富不仅在产品方面做了迭代升级，同时兼顾了规模扩张的目标。本期和讯房产本期《长租·探索者》邀约到合景泰富长租公寓总经理关亮，讲述合景泰富长租公寓的发展故事。
规模化发展
供给端和需求端的要求
提问：政府工作报告连续两年提及房屋租赁，近期建设银行(601939)行长亦公开表示，租赁时代很快就会到来。结合目前政策端以及行业发展现状，您如何看待租赁市场的前景？
关亮：在房住不炒的总基调下，政府在持续支持整个租赁市场的发展。一线城市以及部分二线城市，均有出台鼓励保障性租赁住房的政策，未来长租市场有望得到政府在土地规划等方面的支持。
目前新市民和毕业生两大群体带来巨大的租赁市场需求，数据显示，2021年的毕业生大概有900万人，每年有数百万的人群涌入这个市场，所以规模化发展不管从供给侧还是需求端都是健康的发展趋势。
提问：据您预估，长租市场的规模体量能达到多少？
关亮：早前有数据显示，长租市场的在近两年可以达到万亿级的水平，我觉得万亿级别未定，但千亿级的租金水平在中国的一线和二线城市是可以达到的。
提问：长租业务在合景泰富中是一个怎样的定位？您认为规模化发展存在现实需求和必要，合景泰富长租业务的增长目标是如何的？
关亮：对于合景泰富而言，长租业务是支持房住不炒政策的一个支撑点。具体到业务层面，公司会加快布局的步伐，目前已布局8个城市。未来的规模扩张也会聚焦这8个城市。另外公司在支持保障性租赁住房方面与各城市区政府、房管局合作非常紧密，尽可能的让公司管理的公寓纳入保障性租赁用房里面。
规模化是公司一个很明确的目标，有了规模发展，利润才会有一个保障，这是一个健康的发展路径。有了国家政策的支持，公司会朝着这个方面前行。
三大产品线迭代
从居住空间做到“租售同权”
提问：合景泰富一直非常注重产品打造，在长租公寓方面，服务和产品做了哪些升级和迭代呢?
关亮：合景泰富集团有27年住宅开发的经验，对居住设计有深厚的沉淀，开发像誉峰、天銮、瑧林、臻溋名铸等高端住宅，从室内居住场景、用户体验和实用角度出发，发挥以人为本的产品优势。
总的来说，合景公寓在长租市场最大的特点是，希望让住客即使是租房，也能感受到与买房同样的居住环境、安全感、归属感，真正地在居住空间实现“租售同权”，而且还根据不同群体租户的需求，做出差异化定位，打造了“誉舍”、“昕舍”、“陆舍”三个产品系。其中定位为都市年轻客群的“昕舍”产品线方面将在2022年推出2-3个大型租赁社区，该模式能够更有效的解决租赁市场的需求。
在即将面世的租赁社区，全面发挥了集团环境空间及设计美学的优势，打造的是低密度，开放式的户外运动休闲空间及园林配套的全新公寓社区产品，户型从过去的单间扩张到1-3房。既可以满足单身青年的城市居住需求，也可以满足一些新家庭以及情侣的租赁需求。
合景在租赁社区还设计了大面积园林，精致的私家园林及河畔绿道均由知名的园林设计大师打造，这些配套在目前市场上的公寓产品里是极少有的。另外，公司将融入更多的圈层文化，目前新青年租赁需求不仅是一个房子，更是要搭建一个娱乐和社交平台，倡导健康生态、平衡的生活方式。
提问：租赁社区的业务拓展对标的有哪些要求方面的升级？运营和体验感有何不同？
关亮：租赁社区是一个封闭或者半封闭的社区，进入社区会有回家的感觉，对于城市人而言，更有归属感的。同时我们的租赁社区是约400间以上的体量，公司可以去搭建更丰富的社交平台，策划更多的活动。
在租赁社区，各种智慧产品一应俱全，大大地提升生活的便利性，由合景悠活进行物业管理，更融合了中高端酒店丰富的服务及管理经验。
提问：誉舍和陆舍呢？是什么样的产品，针对什么样的客群？
关亮：誉舍是高端服务式公寓，针对讲究生活品质的商务精英人群，科研专家、企业高管，海归、领事馆工作人员等。目前政府大力支持高端人才引进，更多高科技人才和管理人才以及金融类人才回到国内发展，对于高端租赁市场的需求是很急切的。
誉舍产品主要在成都和上海，北京项目于上周刚开业，而广州也会陆续去投放市场，但主要还是集中在一线城市，以及重点发展的二线城市。誉舍产品主打的是国际化轻奢风格，提供专业的管家式服务，对标国际化的酒店配套，让这些商务精英在城市中过得更加惬意与舒适。
陆舍目前则在做新的产品研发，针对企业集中式的居住需求，为觉得企业的后勤服务的。有些制造业或者高精尖企业需要统一解决员工的住宿问题，合景泰富将为这些企业量身定制服务。
聚焦8个城市
灵活调整发展节奏
提问：在进军长租业务初期，合景泰富对规模提出了具体的指标，目前公司体量多大？
关亮：在管面积和签约面积加起来约2.4万间。2020年上半年，租赁行业出现一些新情况，全行业都调整了发展的步伐。合景泰富根据市场变化放缓了扩张的速度。国家也制定了响应的措施，以利于行业更健康的发展，公司也同步随着国家政策及需求的发展，制定下一步的方向。
在那时行业也经历了洗牌，之后公司重拾发展节奏，加快了扩张步伐，这个节奏延续到了2022年，目前是稳定并快速爬坡的阶段。
提问：您提到的聚焦的8个城市，是哪8个城市？项目拓展有什么标准？
关亮：一线城市的需求是最旺盛的，在布局四个一线城市的同时，合景泰富选择了成都、南京、苏州和天津这四个二线城市布局。
最核心的业务还是密集布局在一线城市，这些城市政策的力度最大，市场的缺口也比较大。
提问：房源的拓展渠道有哪些呢？
关亮：关于房源获取，一个是租赁用地，建设成完整的建筑投入市场；另外就是与一线城市的大型国企合作，管理大型城市的资产，其中有很多租赁用地，保障性租赁用房；第三个渠道是与房地产同行合作，将一些已建成的物业转投到租赁市场，消化存量物业。
提问：关于长租业务的盈利问题，之前有同行感叹长租的利润低，您如何看？
关亮：不太赞同长租业务利润低的说法，更准确的说应该是行业的利润率是非常稳定的。长租公寓的抗风险能力是很强的，即便是在疫情反复的过程中，不管是出租率还是营收来讲，表现仍很稳定，优于其他产品的。
行业的平均净利率应该在5%左右，合景泰富也差不多，但在一些更大的区域里，净利率可以做到8%左右。长租行业以居住为核心，更多是保障民生、稳定的行业，而不是暴利行业。
呼吁更多政策支持
共建长租市场健康发展生态
提问：您方便谈谈长租公寓市场遇到的一些发展难题么？对于行业发展有何建议?
关亮：可以看到，目前政策对租赁市场的支持是非常清晰的，给到了行业信心。但同时要看到，长租行业自身的规范性和服务标准有待提升。在消费水平升级下，新一轮的长租公寓需要从销售向经营服务的转型，长租行业自身的规范性、专业化和服务标准有待提升。
另外就是长租公寓投资退出的问题，不仅仅是长租企业与资产市场的一个对话过程，更需要国家层面更多的支持。长租公寓的融资渠道和可能性正在探索中，对于很多企业来说存在难度。
如何解决上述难点？
首先长租公寓企业的盈利模式是看得到的，行业处于持续发展中，也要给到投资人一个合理的回报，这就需要在行业发展，盈利能力以及投资回报等当中找平衡点。这个同样需要政府更多的支持，也需要更多经济人才进行探索。
同时，运营商要保证服务团队的稳定以及确保人才得到培养，行业还需要沉淀更多的专业化的管理人才，专业管理人才能让这个行业有一个全新的面貌。所以，长足的发展要在政策的正向引导下夯实运营基础，创新服务，从租房品质、服务保障、安全防护、人性化设计等多维度全面地提升服务品质及水平，才能让长租公寓更长久、稳健的发展。
