2021年9月30日，首创置业在港交所撤牌退市，结束了18年的港股旅程。
11月底，新品牌“首创城发”正式启用。从“地产综合运营商”向“引领城市发展的综合运营商”转型，首创城发以一种全新的使命公开亮相。
新品牌正式启用的同时，“三大主航道、三大引擎”的主要发展战略也浮出水面。其中，“三大主航道”是指以可持续发展作为业务核心，孵化新赛道、重组业务板块，形成三大业务主航道，以城市开发为根基，以城市运营为重心，以城市更新为新篇，形成以大资管为主导的业务生态系统。“三大引擎”则是通过金融引擎、科技引擎和机制引擎，为公司提供发展强劲推动力。
距离蓝图绘就不足百日，近期，重组后的首创城发交上首份答卷——落地武汉汉口核心区的首创天阅·一江源亮相。
据首创城发副总经理徐锴透露，这是首创城发从30余个收并购项目中优中选优的结果。作为新品牌官宣后的首个面世项目，首创天阅·一江源无疑也是首创城发内部战略调整的映射，那么，该项目是否能在一定程度上满足外界的期待？未来，在这场围绕城市开发的商业逻辑之变中，首创城发又将以怎样的姿态谱写新故事，值得拭目以待。
三大主航道驶入武汉
在“深度城市化”趋势下，围绕刚需、改善的住宅开发已进入激烈的红海竞争，租赁住房、城市更新、不动产资管等领域正在成为新的超级赛道。
在去年的战略发布会上，首创城发提出，要“强基固本，稳中求进”，秉承长期主义的商业精神，布局三大业务主航道，实现健康长远和可持续发展。
具体来看，首先，城市综合开发依然是核心业务，包括商品房开发、自有用地开发以及政策性住房开发，这是业绩主要贡献者。
其次，坚持城市综合运营，包括政策性租赁住房、奥莱高端消费、文创产业园运营以及城市服务等等，这是长期稳定现金流贡献者。
最后是城市更新升级业务，包括老旧小区改造升级、老旧厂房改造升级以及TOD\EOD等等，这是未来增长的生力军。
首创城发曾表示，“在城市中寻找新的空间和新的利润增长点，我们希望能做出首创自己的特色。”
以此为前提，我们再来看首创城发的首部代表作。
落子硚口宗关，这里是武汉及汉口的“城市之根”、“商业之根”，武汉的第一滴自来水、第一度电、第一块肥皂、第一根棉纱、第一株火柴皆诞生于此。
根据规划，这里位于宝丰——宗关特色商务带，未来将被打造成辐射全国、连接世界的现代高端商务带。
众所周知，地段和区位被奉为房地产的不二法门，也就是说，择址武汉重镇的天阅一江源自带优质资产价值的优秀基因。
从产品结构来看，天阅一江源集繁华、多元、创意、生活于一体，融合了优教住区、高阶商务、金融商业、滨江文创等多元业态，更为难能可贵的是，大学生租赁住房及文化设施在该项目中均有不同程度的占比。
产品结构的多样性恰好与首创城发战略重心三大业务主航道相契合，而这也正是首创城发将其作为首个项目重磅推出的关键。
首创城发整合以来，一个业务结构上的趋势是，住宅类开发的比例将逐渐降下来，城市运营和城市服务层面上的内容将有所增加。
“首创城发的投资逻辑已经发生了改变，除了住宅业务之外，我们更多的考量在于项目本体是否能够补强我们的城市运营功能。”徐锴表示，无论是做文创、产业园、还是服务运营，这些产业的构筑需要有底层的资产保证，这就要求首创城发必须选择一个能够涵盖主业务结构、实现各功能目标的项目。
以天阅一江源的文化类产品结构为例，据了解，将引入首创城发旗下郎园的品牌理念来进行运营，依据当地市场和商业形态，匹配客户不同的消费逻辑，以文化为主线索去整合更多的消费元素，呈现更多元化的文化体验和消费形态。
而项目自带的大学生租赁房方面，也能够嫁接首创城发已有的长租公寓运营经验。
实际上，首创城发与武汉并非初相识：
2016年首创选址武汉光谷核心，开建首创奥特莱斯，2018年4月正式开业，为光谷区域的发展格局注入新的增长引擎；
2020年，首创携手融创大手笔投入武汉经开区，融合“经济、景观、全球化交通枢纽、商业商务、人文休闲、高尚居住”6大体系为一体的智慧生态城启动；
再到2022年，首创全国第十一个天阅系产品，首创·天阅一江源面世，可以说，首创在武汉不仅布局三镇，更是通过合适的土地和项目，落地自己的明星产品，通过开发、运营和更新升级，围绕城市、顺应城市、赋能城市。
启航元年
管理、优化与配置资源
如今的首创城发，由首创集团为主导，吸收合并了首创置业、首创经中、首创新城镇和北京绿基多个业务平台的优质资产。
具体来看，首创经中核心业务包括产业新城、政策性住房、城市更新三大业务平台；首创新城镇是北京市政府与首创集团共同发起设立，以支持北京城镇化建设为主要任务，助力北京市小城镇开展城镇化建设的政府引导基金；北京绿基是北京市绿化隔离地区市政基础设施、保障房配套路网建设平台。
整合之后的首创城发除拥有房地产开发业务外，也覆盖了包括租赁住房、高科、文创、城市更新等在内的新业务条线。而这些业务条线在并入之前，基本上都有成型的模板，有的已进入模式复制化阶段，实现了与城市有效、高效对接：
如将于今年一期房源竣工及入市的十八里店首创繁星（建筑面积40万㎡），是北京市最大集体租赁住房项目，曾拿到中央财政专项资金2亿元以上的补贴，成为北京市获得最大专项资金支持的单个租赁房项目。
又如首创高科继中关村(000931)IC park产业园后，连续复制打造了首创高科南京模式、首创高科重庆模式。
再如文创产业中的郎园，除深耕北京外，已经实现品牌扩张，逐渐布局到杭州厦门等城市。
在徐锴看来，北京市场的成功经验对于未来向全国范围内的扩张和复制意义重大，这也是首创城发向“引领城市发展的综合运营商”转型的优势所在。“很多企业转型时也在谋求这些方面的发力，但多元化需要经过长期积淀，并且要求企业具备内部穿插整合的能力，首创城发在这方面的优势还是比较突出的。”徐锴说，未来城市运营的考验正是这种把各单条业务线整合打包的能力。
除此之外，首创城发的多元整合发展之路也有赖于首创集团的赋能。事实上，在首创城发正式整合之前，首创集团便给予了强有力的资源与资本支持，通过换股方式，将其持有的首创经中、首创新城镇和北京绿基的股权注入首创置业全资股东首创城发。注入总资产合计231.9亿元，其中内部往来款27.23亿元,扣除内部往来款之后账面总资产之和为204.7亿元。交易完成后，首创城发合并层面总资产将增加204.7亿元，所有者权益增加95.7亿元。
作为首创集团旗下核心业务板块之一，首创城发也将持续获得首创集团的支持，这也使得首创城发更具想象空间。
徐锴说，首创城发的业务一直在努力寻找与首创集团各产业的高效联动契机，根据他的设想，集团与首创城发的合作应该体现在一个项目上的多产业联动，例如，首创城发可以通过与环保集团的合作，去做地方片区的整治改造、环保产业企业的导入等，再通过与集团金融服务产业的合作，实现金融结构的搭建，引进金融生态资源，充分发挥集团整体的产业优势和不同业务板块相互赋能的优势。
可以预见的是，通过各大板块之间的赋能，不但能够增强首创城发的抗风险能力，也有助于首创城发实现高质量发展，成为细分赛道的龙头。
如今，距离首创城发以全新姿态亮相已3月有余，这期间，首创城发鲜少对外发声，内部整合进展如何一直是外界关注的焦点。
对此，徐锴表示，目前整合的主线还是围绕着承载长租业务的首创新城镇进行，截至目前，组织管理、产品设计成本，服务运营等条线都已经实现了深度整合；而首创经中、北京绿基的整合则要与未来业务结构调整、投资结构的改善逐渐匹配，预计今年或有所突破。
2022年是首创城发启航元年，目前留给首创城发内部整合的工作还有不少，“无论是从品牌形象还是具体的业务调整来看，整合并非一步到位地将原有业务条线抓进不同航道，而是必须以实打实的项目为抓手，逐步厘清业务结构，改变市场的认知定位，而在具体的项目面世之前，首创城发内部首先要形成强大的运营服务体系和能力，而这些是需要时间整合调整的，也是难以被外界看到的。”
徐锴透露，今年将在北京市场以集租房为主要抓手，陆续推出5个集租项目，在这方面，首创城发有清晰的定位：形成有国企特色，加上首创优势，立足于北京的以集租为主的常规业务形态。
中国城镇化已经进入新的发展阶段、呈现出新的发展特点，从增量向存量，从粗犷增长到精耕细作，从资本驱动到运营驱动，这是围绕城市开发商业逻辑发生的变化。
业内人士认为，房地产高增长时代已落幕，面对城市化走入下半场，行业利润空间收窄，企业必须要重构发展逻辑，首创城发通过管理、优化和配置资源，有助于资源价值的最大发挥。
收并购思路
广泛接触 谨慎获取
近日，北京2022年首轮集中供地落下帷幕，作为打响2022年集中供地第一枪的城市，北京本轮集中供地以480.2亿元的总成交额收官。整体来看，北京土拍市场有所回温，流拍率相比较2021年第三轮集中供地明显回落，溢价率也有所提升。从房企参与度来看，此轮土拍央企国企的主场优势仍然明显，民营房企仅一家有所斩获。
作为北京市国资委所属大型国有企业集团，北京及周边城市是首创城发理所当然的重仓区域，但首创城发却缺席了今年北京的首场土拍，而从近两年的情况来看，实际上，首创城发在北京及周边市场均收获甚微，截至退市前发布的2021年中期报告，首创置业录得签约金额402.7亿元，其中长三角城市圈及成都、重庆等强二线单核城市合计签约占比达50%。
徐锴表示，不管是土拍机会还是收并购整合的机会，关键还是在于“优中选优”，由以往的二级开发升级为今日的三大主航道并重，对土地和附着在上的产品和运营服务，首创城发多了更多层面的考量，不单单是“算过账”的问题。
徐锴进一步介绍说，接下来首创城发在北京市场上会加大长租、集租推出力度和投资力度，此外，也将做更多的运营工作，包括地产业务、高科，文创等，首创城发北京市场上寻找的是能够承载公司多元化发展形态的项目。
对房地产行业来说，战略布局在很大程度上影响着企业前行的速度，尤其是在地产下行的今天，更成为攸关生死的重要议题。
据悉，首创城发目前已经进驻全国近30个城市，但接下来，秉承着更为审慎的投资策略，首创城发在布局上会持续聚焦深耕，“未来会将进驻的城市数量控制在13-15个是我们的目标和框架。”徐锴表示，今年新的投资增量里面，收并购将会是重心。
自去年年末以来，包含首创在内的国央企迎来了收并购的机会窗口。去年12月10日，交易商协会举行房地产企业代表座谈会。会议表示，将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设。此后央行发布通知，明确支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。
政策利好之下，开年以来，房地产并购主题债升温明显。资料显示，从1月底至今的一个月内，已有五只房地产并购主题债发行，发行规模合计72.9亿，发行主体涉及中央和地方房地产企业、商业银行。此外，兴业银行(601166)、广发银行、平安银行(000001)也表态将发行房地产项目并购主题债券，总金额200亿。
据徐锴透露，首创城发也在加强与北京市属金融机构的合作，目前也已经签了一些授信。但徐锴也提到，尽管并购资金不纳入到三道红线的管理，但在真正实际操作层面上，还是有一些相互制约的地方，可能会削减其他金融支持的力度，比如，并购贷可能一定程度上会削减企业开发贷的额度。
因此，尽管收并购机会窗口已经打开，但首创城发在项目选择上还是会保持审慎的态度，城市能级、区位选择、产品匹配都会是重点考量的因素，此外，对于并购项目背后的开发商也有有严苛的考察标准。
“并购不像拿地，几乎面对的是一张白纸，并购项目此前的运行是全方位的，并购要考虑的细枝末节非常多，但很难通过较短时间的尽调捕捉所有风险，因此，规避风险有赖于颗粒度非常细的尽调，另一方面，并购项目公司本体的规范化运营程度也是关键的风险防线。”徐锴表示。
对于首创城发来说，当下的市场环境的确存在许多投资收并购的机会，据了解，首创城发目前广泛接触的潜在收并购项目有三四十余个，这里既包括北京大本营的也有一部分位于首创未进驻的城市。
对于这些项目，首创城发还有一个基础的考量原则，即已经进入的区域的核心管理团队有能力覆盖管理，同时，首创城发对于项目利润保障度的要求也会更高，以便为未知风险预留空间。
事实上，首创城发本次推出的天阅一江源项目就是这套并购逻辑在现实中应用的产物。徐锴分析到，在接手之前，该项目就有非常不错的牌面，区位和产品都得到了市场认可，在与交易对手的合作经验来看，他们在武汉这个区域进行项目前期开发定位、产品打造和经营逻辑上符合首创城发的并购要求。
规模新解
动态管控 走钢丝式平衡
过去这些年，外界提及首创时，规模是绕不开的话题。
2018年，首创置业提出了750亿元全年销售目标，最终实现706.4亿元，完成全年目标94.19%。
从这一年开始，首创置业连续三年与销售目标失之交臂，2019年和2020年均未完成800亿元目标。
从此，“800亿”成为首创一直跨不过去的坎。根据企业退市前公布的数据，截至2021年8月底，首创置业累计签约金额约人民币467.9亿元，“800亿”目标的完成度不足六成。
那么，重新再出发的首创城发，是否会在规模这项传统命题上有新的突破？
对此，徐锴回应到，首创城发对于规模采取动态管控的方式，“当前的行业大背景下，企业都在试图走有序缩表之路，但缩表既不是手段更不是目的，它只是动态管理的一个短期呈现，首创城发的规模预期会与组织结构、财务报表的基本情况相匹配，达到平衡状态，”徐锴进一步阐述到，行业调整期，还没有哪一家具备成功经验，这就使得企业必须在增量与现金流、利润之间进行尝试，这就好像走钢丝，必须不断进行调整。
同时，首创城发也表示，今年首创城发在规模上将更加重“质”而非重“量”，也就是，会更加关注权益占比，保证这部分的稳定性。
除了回归报表管理的本质要求之外，外部市场的不确定性也是不唯短期规模论，更注重实施动态管控的原因。徐锴表示，各城市之间的市场情况不一样，企业也会视市场机会安排推盘节奏，“这个过程就好像投资，这个城市，这个节点的市场价格，值不值得手上的项目出清，还是需要放慢一点去化，这些都对企业管控逻辑的转变提出了要求。”
除了传统房地产业务，新注入的城市运营和城市更新业务又将会在城发元年有哪些表现？
据徐锴介绍，这两块业务目前大体可以分为长租业务和城市腾退业务。在具体的项目层面，首创城发未来要打造的项目将不再局限于单个业务功能的实现，更多的希望能通过一个项目将开发、服务和更新融合进来，有序地打造成多重业态的闭环。
在这个过程中，需要导入首创城发各业务航道的资源优势，需要整合首创集团及其他外部资源，这就要求首创城发内部要有完善的管理衔接机制。
这也意味着，对于首创城发来说，接下来一段时间更为关键的是做好内部管理的调整和提升，在徐锴看来，只有内部结构、管控逻辑梳理得契合业务发展的需要，才有机会去配合具体业务的落地，实现精品的呈现，这是比拿项目更为深层次也更为基础的任务。
因此，徐锴表示，今年首创城发在城市运营和城市更新的目标设定比较弹性，没有特别明确的指标性要求，但会力图找到适配的项目，最大程度地匹配首创城发的资源和能力，“只有这样，才能说首创城发是一家引领城市发展的综合运营商。”
静水流深，2022年，或许在外界看来首创城发依旧低调，但在行业下行的今天，首创城发由内而外深度整合升级，持续蓄势，必将走出新的发展篇章。
