一则传闻搅动地产股。昨日，网传文件显示土地出让政策面临调整，其中单宗住宅用地溢价率不得超15%，不得通过提高起拍价方式调整溢价率。受此影响，昨日盘中地产股出现久违的集体涨停现象。不过，截至发稿，记者接触业内人士并未确认上述传闻。
土拍生变，溢价率封顶?
昨日早盘，地产股再次发起反攻，板块指数盘中一度飙升近5%。其中，中交地产开盘后仅约7分钟就直线拉涨停，金地集团、保利地产、新城控股等盘中也触及涨停，地产板块市值一哥万科A涨幅也一度超过9%。港股方面，中海、融创等房企也涨超10个点。
截至收盘，地产股涨幅有所回落，但仍然抢眼。中交地产涨停依旧，保利地产大涨8.35%，金地集团、华侨城A涨幅逾6%。
地产股罕见暴涨，整蒙了众多投资者。记者发现，一则传闻或许是导火索：日前，自然资源部召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整，限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。到达上限后通过摇号、一次性报价、竞更高更优建筑品质方式决定土地归属。
昨日，记者询问多位业内人士，并未对这一传闻予以确认。不过，土拍政策生变已现端倪。
据青岛市自然资源和规划局及青岛各区自然资源局公告，7月30日青岛公示的第二批次集中出让的拍卖活动因故终止，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。自此，青岛成为继天津、深圳后第三个调整挂牌出让“两集中”地块的城市。
华泰证券分析师陈慎透露，8月10日天津规划与自然资源局发布公告，延后61宗土地的出让时间，大幅下调土地溢价率上限至15%(底价不变)，地价触顶后启动摇号机制。据了解，天津首批集中出让地块最终成交的平均溢价率为42%，且地价触顶后采取竞配建的方式确认竞得方。
血亏半亿，房企仍退地
公开资料显示，第一批集中供地高溢价下，多地的项目毛利率进一步下降。中信建投曾计算，长春的项目隐含毛利率或为26.9%、重庆6.7%、无锡17.4%、杭州12.8%。此前，滨江集团董事长戚金兴“努力做到1%-2%的净利润水平”的一番表态，更令市场惊讶。
值得一提的是，近日上市公司宋都股份不惜损失5000万元保证金，也要退掉其在杭州首次集中供地取得的一宗宅地，在资本市场引发热议。宋都股份7月20日曾公告，公司全资子公司获得的杭政储出8号地块的竞得资格取消，已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还，涉及金额占公司最近一期经审计净利润的14.19%。
8月10日晚，宋都股份就退地一事回复上交所监管工作函称，公司方面退地是因为联合开发的伙伴取消合作所致。
在陈慎看来，从目前竞拍规则的调整方向来看，基本都在向“稳房价、稳地价”的北京模式看齐，目前城市政策核心可以确定在于限制溢价率，普遍将逐步控制在15%-20%以内。“价高者得”的竞拍模式或将成为过去式，预期第二批集中供地最终地价(至少名义上的地价)将明显回落，这意味着地产行业利润率拐点有望到来。
不过，虽然房企拿地的名义溢价率会降低，但代价也是明显的，除了传统的隐形成本(竞自持、竞配建、竞品质等)以外，一次性合理报价、摇号等方式也会降低企业最终拿地的确定性。
“估值低得令人发指”
记者接触的多位投资人士亦直言，地产股行情突起，除了政策因素，“估值低得令人发指”才是“一点就爆”的重要原因。
受疫情影响，2020年地产股经历了“至暗时刻”，去年8月出台“三道红线”融资新规后，地产板块更是被推至市场边缘。Wind数据显示，2020年地产板块累计下跌6.56%，在申万一级行业中涨幅排名倒数第二;今年前7个月，地产板块仍是累计负收益。
即便近5个交易日，地产板块累计上涨8.95%，位居涨幅榜首位，目前地产板块估值仍处于近10年最低水平。截至昨日午间收盘，房地产板块破净率超50%，最低的福星股份市净率仅0.36倍，泰禾集团、华夏幸福、信达地产等逾10股市净率低于0.5倍。即便是龙头股，万科A的市净率仅1.2倍，保利地产的最新市净率跌破0.8倍，处于破净状态。
相比而言，近期大热的新能源板块龙头股估值普遍在100倍以上，一旦资金欲寻求更安全赛道，低估值的地产龙头股自然成为选择之一。值得一提的是，近期保利地产、融创中国也在积极进行增持、股票回购，提振市场信心。
不过，业内认为，在“房住不炒”的政策定调下，房地产板块这波行情仍然只是情绪上的修复，远远谈不上趋势反转。(记者 江芬芬)
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