今年下半年以来房地产调控持续升级，信贷政策从中性转为趋紧，市场降温显著，居民观望情绪加剧。9月，在市场供需两弱态势的背景之下，房地产有哪些新动向?开发商对于未来市场预期又如何呢?
一、政策篇：中央连续释放楼市维稳信号，地方调控节奏放缓
9月，从中央到地方，楼市“维稳”导向明确，房地产长效机制进一步全面落实，无疑有利于楼市在短期内降温，长期进一步回归理性。
中央层面，连续释放楼市维稳信号，预示短期内楼市调控进一步加码的可能性较小，政策环境或将逐渐缓和。9月24日，央行货币政策委员会例会提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
地方层面，9月调控节奏明显放缓，房地产政策或将倾向刚需出现边际宽松。此外，湖南株洲、河北张家口等地也相继发布“限跌令”，基于维稳楼市的政策导向，预计后续有更多的城市加入“限价”阵营。
中房研协测评研究中心监测统计，9月地方出台调控政策共44条，较上个月明显减少，但仍处于较高水平，其中，紧缩性调控扔为主流，为22条，中性政策12条，宽松性政策10条。
中国指数研究院认为，预计短期内部分城市政策微调预期仍在，市场调整压力较大的城市将跟进出台相关政策，稳定市场预期。
二、楼市篇：单月销售业绩同比下滑，房价下降城市数量接近翻番
国家统计局数据显示，2021年前9月，商品房销售额和销售面积分别约13.48万亿元(人民币，下同)和13.03亿平方米，同比增长16.6%和11.3%;比2019年同期增长20.9%和9.4%，两年平均增长10%和4.6%。
但增速方面，今年前9个月，全国商品房的销售面积环比增速和销售额环比增速已从今年1-2月的高位连续7个月回落，回落速度趋缓，较前8月分别收窄4.6个百分点和6.2个百分点。
图片来源：国家统计局
单月来看，商品房销售额和销售面积分别为1.58万亿元和1.61亿平方米，对于正处传统销售旺季的9月来说，尽管成交较8月有明显回升，但不及去年同期水平，分别同比下降约15.8%和13.17%。
就地区而言，前9个月，东部地区商品房销售额和销售面积依然领先其他地区，分别为7.79万亿元和5.45亿平方米，同比增长20.9%和13.4%。
再看房价变动情况，房价下调趋势扩大，同时，9月房价下降的城市数量大幅增加。统计局数据显示，9月份，70个大中城市中超半数新房房价环比下跌，较8月增加16城;52城二手房价格环比下跌，占比超7成，较8月增加18城。
房价方面，全国70城新建商品住宅价格指数环比下降0.1%，这是2015年5月份以来房价首次下跌。其中，一线城市新房房价微涨0.1%，二线城市停涨，三四线城市则下跌0.2%。换句话说，此轮70城新房房价下跌主要是由三四线城市房价下跌造成。
此外，全国70城二手房价格指数环比下跌0.2%，抛开疫情期间(去年2月)，这也是2015年4月份以来首次下跌。其中，一线、二线、三四线城市二手房房价全线下滑，分别环比下跌0.4%、0.1%和0.2%。
有市场声音认为，房价下跌趋势短期很难改变，可能持续到明年，尤其二手房市场降温趋势会更加明确。但这种降温也是一种价格去泡沫、房地产行业向健康平稳发展过程。
三、房企篇：单月销售延续负增长，部分房企全年目标完成率承压
全国来看，房企9月份销售业绩全面下降，未来或将进一步加速房企间的分化。
资本邦从2021年前9月销售额TOP50上市房企中筛选了位于不同梯队的20家典型房企，对该等房企9月单月以及前9月的销售额、销售面积及年度目标完成度进行盘点。
9月单月，20家典型房企中，有85%的房企出现销售额和销售面积双降的局面。
而无论从销售额还是销售面积来看，下滑幅度最大的均是中南建设，其单月销售额和销售面积为128.5亿元和94.8万平方米，同比下降45.6%和47.74%。
对比之下，20家房企中仅荣盛发展实现了销售额和销售面积的双增长，分别同比增48.19%和35.1%。
虽然单月表现疲弱，但在去年因疫情导致整体销售额基数较低的背景下，今年前9月房企的累计销售成绩多数依然呈现同比增长的态势，只是增速放缓。
从前9月来看，唯一一家出现销售额累计增速和销售面积累计增速双降的房企是万科企业，分别同比下滑2.77%和9.75%。
背后的原因，或是今年5月以来，万科单月销售业绩一直在“滑坡”所致。2021年5~9月份，万科单月实现的合约销售额与上年同期相比分别下滑了6.1%、7.8%、12.7%、36.9%、33.8%。
最后，从年度销售目标完成情况上看，上述房企中，有18家房企披露了年度销售目标或者目标增速。前9月，目标完成率超过3/4的房企仅两家，分别是金地集团和正荣地产，仅占统计样本的九分之一，其目标完成率分别为81.68%和77.27%。
在房企销售艰难的环境下，全年目标完成率承压。不过，中指研究院企业事业部研究副总监刘水指出，今年后几个月随着政策微调，市场回暖，加上房企销售奋力冲刺，仍会有相当一部分企业能够完成年初制定的销售目标。但对于上半年业绩不好的企业而言，完成年度目标压力会很大。
谈及四季度楼市的整体预判，业内一致认为，随着房企年终冲刺期的到来，第四季度的楼市热度会有一定提升，但大概率不会出现市场火热的现象。
四、投资篇：开发投资增速年内首次降至个位数，单月拿地仍聚焦一二线城市
房地产政策调控效应日渐凸显，销售数据的不佳间接影响了房地产开发投资的积极性。9月份，房企开发投资力度进一步减弱。
统计局数据显示，1-9月份，全国房地产开发投资约11.26万亿元，同比增长8.8%;比2019年1-9月份增长14.9%，两年平均增长7.2%。
图片来源：国家统计局
值得关注的是，全国房地产开发投资增速尽管维持正增长，但这一数据已经是连续7个月出现同比下滑，且同比增速首次进入个位数。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，开发投资数据增速的快速回落说明了开发投资的矛盾从过热开始转为过冷，接下来的四季度，需要积极改善房地产开发投资营商环境。
开发商对未来的预期相对悲观情绪还体现在拿地方面。2021年1-9月，中指研究院跟踪的TOP100企业拿地总额约2.15万亿元，同比下降9.8%，门槛值为54亿元，与去年同期62亿元相比下降8亿元。
图表来源：中指研究院
单月来看，中指研究院跟踪的50家代表企业拿地数据显示，50家代表房企拿地总额在9月同比下降26.0%，环比却大幅上升189.4%。
中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为，环比上升主要是由于8月土地供给量显著下降，9月成都、广州、深圳等多城市集中推地，带动拿地金额走高。
从地域分布上看，受集中供地城市影响，前9月，一、二线城市拿地面积占比较前8月均有所上升。其中，一线城市拿地面积占比上升0.5个百分点，二线城市拿地面积上升0.3个百分点。
从城市群分布来看，房企投资更加聚焦核心城市群。具体而言，1-9月50家代表房企在粤港澳、京津冀和成渝城市群拿地面积占比均上升。
图表来源：中指研究院
五、融资篇：部分房企爆发流动性风险，但房企负债风险总体可控
预期之下，前三季度房企境内外债券融资规模大幅下降。贝壳研究院统计，前9月房企发债累计约7689亿元(人民币，下同)，同比下降21%，金额规模减少1817亿元。
融资结构上看，仍以境内债券规模为主导。境内1-9月累计发债规模约5319亿元，同比下降约12%，占整体规模约69%，为近五年内最高占比;境外方面，今年1-9月累计发债约2370亿元，同比下降约35%，降幅约为境内债3倍。
9月央行持续发声定调稳定市场情绪，取得一定成效。9月单月，房企境内外债券融资规模约690亿元，环比增长20.8%，同比下降10.9%。
值得注意的是，融资规模增速下滑的同时，当前的房企偿债压力仍然很大。贝壳研究院数据，2021年第三季度，境内外债券融资到期债务规模约3552亿元，同比增加9.1%。
在政策刺激下，部分房企出现资金链调整的现象。9月房企债务集中到期，部分房企爆发流动性风险，出现无法按期偿还债务、债券无法兑付的情况。
如：华夏幸福截至9月4日累计未能如期偿还债务本息合计878.9亿元;蓝光发展截至9月24日累计到期未能偿还的债务本息金额合计215.07亿元;新力控股9月30日称，未能于相关到期日或之前就两项境内融资安排于2021年9月18日支付应付利息合共3874万元。
需要注意的是，个例的违约现象是的对政策的自然反应，同时也对其他房企起到了警示作用。
贝壳研究院预计2021年四季度到期债务规模将达2089亿元，相较前三季度，偿债压力有所缓解。总体来看，房企负债整体可控。
放眼未来，具备较强的自身“造血能力”以及保证健康债务情况的房企更能在资本市场立足，而对于抵御“风寒”能力较弱的中小房企，谋求转型或将成为其发展的新动力。
结尾
随着9月销售和拿地热度降低，9月房地产开发投资增速降至个位数，房企面临一定程度的压力。对于房企来说，在“紧中有稳”的背景下，应结合市场需求，打造差异化产品，解决利润负增长，提升企业市场竞争力。
“过冬”或是一段时期内房地产行业关键词，但是政策引导下房地产市场必然会正向发展。
央行金融市场司司长邹澜表示,经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。
